Записки о будущем

Создал специального юзера для трансляции постов с Русского трейдера:
http://russian-trader.livejournal.com/

Так что все, кто читает прогнозы - френдите его, сюда ничего кроспоститься больше не будет.

Пять дней роста подряд, индекс ММВБ сделал за май 15% одним движением. Многие системщики повыходили из просадок. Я тоже. Правда, нефтянку я не играю, поэтому на нынешнем празднике жизни буду, скорее всего, слегка отставать.

"arior: Ещё раз повторю - ВВП на фоне своих прошлых заслуг сейчас просто не может позволить себе быть неэффективным премьером. А это значит, что он сейчас будет действовать активно, а при необходимости - и агрессивно. Тема жилья (что вчера подтвердил Медведев) является одной из ключевых."
http://stagirit.org/forum/viewtopic.php?p=30816#30816

Ждем новостей... Хотя в быстрые перемены мне лично не очень-то верится.

Включил я шорты в апреле, а они меня взяли и распилили. Боковик-с.

Я: +0.4%
ММВБ: +2.4%

Продолжаю отслеживать коэффициент ипотека/аренда, начало здесь. Постараюсь приводить данные раз в месяц. В аренде появилась целая куча дешевых квартир по 15-20 тысяч, сдающихся на полгода - их я не учитывал.

Дата	Аренда, руб.	Изм.	Курс	Покупка, тыс. дол.	Изм.	Процент	Коэфф.	Изм.
09.04.2008	24150		23,5437	215,40		50713	2,10
30.04.2008	25158	4,18%	23,6471	220,71	2,47%	52193	2,07	-1,21%

В комментах к предыдущему посту в дискуссии с arital опять пытался донести отдельные моменты в пользу аренды перед ипотекой. Вкратце:

Ипотека фиксирует платежи в будущем, а арендный платеж может вырасти.
Арендный платеж еще может и упасть. Арендный платеж зависит от рынка труда, грубо говоря - средней зарплаты. Если человек имеет определенную ценность для рынка труда, доля аренды в его зарплате будет оставаться примерно постоянной (или даже падать с ростом профессионализма). Доля ипотечного платежа в зарплате будет гулять, причем не факт что в выгодную для вас сторону. То, что в последние несколько лет зарплаты только росли, взорвало некоторым моск, одело розовые очки и не дает толком оценить очевидные риски.

Кроме того, в ипотеке фиксируется уровень инфляции, который входит в платеж как часть процента. Конечно, если инфляция снизится, можно будет перекредитоваться, но это удовольствие вряд ли будет бесплатным.

Арендовать придется всю жизнь, ипотека же - на срок кредита, после чего хата ваша.
Если хочется иметь свое жилье на пенсии, для покупки лучше подождать более подходящего момента, когда соотношение аренда/ипотека придет в норму. Пока аренда дешевле, выгодней арендовать и параллельно откладывать часть зарплаты в виде денег на банковском депозите.

Впрочем, основные доводы за ипотеку как всегда сводятся к "хочу-хочу и все тут!" :)

http://www.finam.ru/analysis/conf0000100219/default.asp

"Олег Репченко, руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости"
По нашему прогнозу ныеншняя волна подорожания жилья, во многом спровоцированая слухами, страхами и инвесторами, выводящими деньги с фондового рынка, скоро должна сойти на нет. Уже в течение апреля темпы роста цен снизились почти вдвое по отношению к февралю-марту. Поэтому во многом поддерживаю тезис, что к лету рынок перейдет в стадию стагнации, причем если в 2004 году коррекции цен почтьи не было, в 2007 она сотавила порядка 10%, то теперь коррекция будет скоее еще больше."

" алексей
пример наша компания , продажи стоят уже год, денег мы должны банкам, надо выплачивать кредиты взятые под строительство, денег нет потому что мы придерживаем жилье , иначе не можем ,потому что держать рынок жилья не так просто как кажется, на строительтво новых обьектов денег нет потому что вообще сейчас на рынке большой напряг с деньгами. вывод делать вам ."

"алексей аналитик отдела строительной компании
вы знаете уже бысмысленно , нам становится заниматся рассказами как будет дальше расти жилье. потому что денег нет , все эра дешевых денег закончилась.строить нет денег , ипотека наварачивается , и еще немного навернется. совсем. агества снижают рейтинги девелоперских компаний на фондовом рынке, т.к. у нас долги растут , а продаж нет. ,первые полетят наши региональные планы , мы уменшили строительство на 60% и будет дальше уменьшать.
...
мы держим рынок пока, при том что продажи сильно упали , у нас долги, дешевых денег больше не предвидится ,кредитов уже набрано не мерено,по ним нам надо рассчитываться, продажи стоят намертво, вопрос где сейчас девелоперским компаниям брать дешевые деньги,. и не видите ли вы что происходит с казахстаном их мыльным пузырем ., и то что сейчас происходит на укране , обвал фондового рынка , ни кто ничего на нем не покупает , все деньги зафиксированны и выведены , денег им не кто не дает, ставка межбанковская 18% у них и более, жилье тоже стоит на мертво.как при этом всем можно говорить что у нас жилье будет расти бесконечнно , если у нас фондовый рынок тоже сильно перегрет и экономика перегрета , денег нет и не будет ближайший 1-2 года.не проще ли дать рынку падать , и продажи пойдут .... спасибо."

"Александр Крапин, генеральный директор ИАА RWAY
Возможная глубина снижения цен будет зависеть от конкретных действий управляющей подсистемы рынка после обновления состава высших эшелонов власти.
Пока действий нет, есть только заявления.
...
Имеющиеся данные позволяют предположить, что в настоящее время продолжается активная фаза поглощения основных организаций производственной подсистемы рынка сильными игроками рынка федерального уровня."

"Александр Крапин, генеральный директор ИАА RWAY
По нашим оценкам, если ввести налог на недвижимость (1-5%) от ее рыночной стоимости цены на жилье снизятся на 30-35%."

"Если вы посмотрите соотношения среднемесячного дохода жителя москвы со стоимостью квадратного метра, то увидите, что этот параметр примерно одинаков и колеблется в районе 0,2-0,25. Другими словами на среднюю зарплату в Москве можно купить 0,2 метра. Это было и пять лет назад, так есть и сейчас."

"Александр Крапин, генеральный директор ИАА RWAY
Любая задача может быть решена достаточно эффективно, если в этом заинтересована управляющая подсистема рынка, то есть власть. Сейчас на рынке имеются первые признаки этого интереса. Возможные меры по достижению цели должны быть эффективными и комплексными. Целесообразно использовать положительный опыт других стран.
Действительно, жилье эконом-класса в России стало недоступнее практически в два раза за последние 2 календарных года, что является прямым невыполнением основных федеральных индикаторов выполнения программы "Жилище".
Вместе с тем, разговоры о взяткоемкости не обеспечат доступность жилья, поскольку это "ложные цели". Тема коррупции - тупиковая тема при обсуждении вопросов развития рынка недвижимости, которая искусственно навязывается обществу."


"Алексей, частный инвестор
Уважаемые эксперты, если коррекция цен на жилую недвижимость вообще возможна, то какова, по Вашему мнению, может быть ее глубина?
15:22 Александр Крапин, генеральный директор ИАА RWAY
До 30-50% от нынешних цен в ближайшие 2-3 года, при выполнении ряда действий со стороны управляющей подсистемы рынка, то есть власти."

Дома не работает инет. На работу иду как на праздник.

Ежели кому вдруг станет интересно - 10 мая намечается сходка участников форума "Русский трейдер". Подробности.

Съездил в Черноголовку, посмотреть, что там за наукоград такой. Городок приятный, зелено, чисто, вокруг сосновые леса, народу и машин по сравнению с Москвой практически нет. Побродил по городку, очень надо сказать, расслабляет. Можно туда ездить лечить нервы.

Фотки тут.

До самого интересного, как водится, не дошел - несколько на отшибе там оказывается есть райончик новостроек, микрорайон "В". Его фотки можно тут посмотреть.

До Москвы час на автобусе как минимум, а электричек нет - туда не ходят поезда. Впрочем, туда 320-экспресс (70 рублей в одну сторону) довез минут за 50, а вот обратно пришлось еще минут 20 проторчать на жд переезде. Светофоров по щелковскому шоссе тоже хватает. И это еще на мкаде пробок не было, ибо воскресенье.

Вывод: интересный вариант для тех, кому не надо каждый день ездить в Москву.

http://forum.ners.ru/viewtopic.php?f=4&t=9979&st=0&sk=t&sd=a&start=70

"есть пара веских замечаний
1. рынок нефти и газа в КЗ гораздо лучше развит, чем в РФ.
- общее кол-во оцененных запасов углеводородов на душу населения в КЗ больше чем в РФ
- кол-во разведанных запасов хватит примерно на 17 лет при текущих темпах добычи в РФ, и где-то на 40 лет в КЗ
- в КЗ нет такого жуткого налогового бремени на нефтегазовые компании, поэтому они могут вкладывать средства и производство, разведку и добычу. А также диверсифициовать денежные потоки, вкладывая в т.ч. и в РН.
- в КЗ все скважены поделены между крупными мировыми игроками, которые играют по правилам установленным КЗ, - это касается и экологической обстановки, отчислений в бюджет и развития инфраструктуры

2. на РН пузырь у них был надут гораздо сильнее, чем в Мск, на порядок сильнее
- строительный и банковский сектор, по разным оценкам, у них составляли 60-90% ВВП, накачка экономики деньгами происходила через недвижку
- низкая инфляция, низкие проценты по внешним займам и гораздо более развитый чем у нас банковский сектор привели к тому, что кредитами было связано чуть ли не 90% населения страны в кратчайшие сроки
- выкуп у населния земель и жилья под снос был отдан полностью Алматыжеру на распил бюджета, выкупная цена доходила до сотен тысяч $ за хрущ, а проведенная на бумаге миллионов $
- отсюда и берет истоки казахстанское чудо ежегодного 10% роста экономики

3. прокололи пузырь не они сами, прокололи им пендосы
причем с особым цинизмом: одновременно понизив рейтинги всем банкам, застройщикам, отказав в перекредитовании и отсрочке, и потребовав расчитаться по займам
т.е. фактически взяв за фаберже сразу всю семейку

а учитывая то, что совокупный банковский долг КЗ достиг примерно $60 млрд (примерно равен нашему при разнице в населении и ВВП на порядок, т.е. примерно в 10 раз)
то мы сейчас в КЗ имеем то что имеем"

"наши же позиции в удержании пузыря гораздо сильнее, пока что, где-то в 3 раза, если считать по отношению совокупного гос.долга к ВВП

если в КЗ это отношение достигло почти 100%
то у нас пока 30%, притом что в структуре долга возросла корпоративная составляющая
а наши госкорпорации напрямую могут подпитаться у ЦБ и стабфонда"

"мой прогноз неизменен, май - полная остановка или уровень инфляции, пара месяцев топтаний и вниз
благоприятный расклад : снижение на 5-10% от типа жилья до конца года
неблагоприятный : снижение на 10-30% до конца года
от цен мая месяца"

В одноклассниках появились "Группы". Пытаются догнать вконтакте по сервисам. Ну-ну...

Темпы прибавления френдов, читающих меня, примерно пропорциональны моей активности в чужих жж и разных коммьюнити. Активность, прямо скажем, небольшая. А вот темпы убыли френдов пропорциональны уже набранной массе. Поэтому процесс с течением времени приходит к точке насыщения, когда динамика приходящих и уходящих уравнивается.

Так вот, у меня эта точка, кажется, достигнута. Уже несколько месяцев наблюдаю, как число френдов медленно, спотыкаясь и падая, ползет к цифре 400. И вот сегодня рубеж достигнут!

Всем спасибо за то, что читаете :)

"Многоэтажные дома на селе делать нельзя", - сказал Ю.Лужков.
По словам столичного градоначальника, "жильцы таких домов в сельской местности рано или поздно начинают пить и играть в домино. Это неприемлемо", - отметил московский градоначальник.
http://www.irn.ru/news/24564.html

Понравилась статейка о счастье и деньгах :)
http://www.rambler.ru/news/russia/statistics/12590210.html

Вот, кстати, вдогонку, в комментах к моему предыдущему посту пробежала ссылка, а в ней прелюбопытный график коэффициентов ипотека/аренда:


Видно, что цены на недвижку оказались повсеместно перегреты благодаря пузырю ликвидности 2000-х годов. Еще можно заметить, что обычно нисходящая фаза длится по времени примерно столько же, сколько восходящая.

Для интереса решил оценить текущее состояние коэффициента ипотека/аренда. Взял средний спальный райончик - Отрадное. Оценил по циану арендный платеж за эконом-однушки - 24150 р. Оценил по риалпрайсу цену за соответствующие хатки - 215,4 тысячи долларов, получил средний процентный платеж из расчета 12% годовых - 50,7 тысячи рублей.

Итого коэффициент ипотека/аренда составляет 2.1, другими словами - переплата за право собственности составляет +110%. Насколько я знаю, в Европе обычным считается переплата +30%. Если принять 30% переплаты за справедливый уровень, перекупленность московских однушек эконом-класса составляет 60%.

Для бизнес-класса и элиты, а также двушек-трешек, наверное коэффициент будет несколько меньше, не смотрел.

Кстати сказать, иногда встречается мнение, что мол аренда растет потому, что растет стоимость квадрата. Мнение неверное, ибо аренда растет на росте платежноспособного спроса, иными словами, она пляшет от рынка труда, а не от стоимости квадрата. Стоимость квадрата же пляшет не только от рынка труда, но еще и от инвестиционной привлекательности.

Так что аренда и купля-продажа это в какой-то мере связанный рынки, но не на 100%. То есть, теоретически возможна ситуация, когда аренда растет, метр падает, или наоборот, метр растет, аренда падает. У аренды есть определенные особенности: во-первых, она по идее должна быстрее реагировать на изменения платежеспособности населения, во-вторых она развязана по секторам платежеспособности, в третьих, цены предложения по аренде ближе к реальным, чем хотелки продавцов из риалпрайса, т.к. продавец может себе позволить ждать клиента полгода, а арендодатель нет. Можно попробовать использовать аренду как опережающий индикатор для рынка недвижимости.

Тихая говнь