Category: недвижимость

Category was added automatically. Read all entries about "недвижимость".

Этот пост будет всегда наверху

Моя книга "Лабиринт иллюзий. В погоне за успехом на финансовых рынках": Озон, ЛитРес.

Мои социалки: LinkedIn, Фейсбук, ВКонтакте, Твиттер.

Проекты:
http://www.long-short.pro - сайт для трейдеров.

Избранные посты:
Как свалить на Кипр
Почему из всех кипрских городов я выбрал Пафос?

Очередное сражение великой войны

В комментах к предыдущему посту в дискуссии с arital опять пытался донести отдельные моменты в пользу аренды перед ипотекой. Вкратце:

Ипотека фиксирует платежи в будущем, а арендный платеж может вырасти.
Арендный платеж еще может и упасть. Арендный платеж зависит от рынка труда, грубо говоря - средней зарплаты. Если человек имеет определенную ценность для рынка труда, доля аренды в его зарплате будет оставаться примерно постоянной (или даже падать с ростом профессионализма). Доля ипотечного платежа в зарплате будет гулять, причем не факт что в выгодную для вас сторону. То, что в последние несколько лет зарплаты только росли, взорвало некоторым моск, одело розовые очки и не дает толком оценить очевидные риски.

Кроме того, в ипотеке фиксируется уровень инфляции, который входит в платеж как часть процента. Конечно, если инфляция снизится, можно будет перекредитоваться, но это удовольствие вряд ли будет бесплатным.

Арендовать придется всю жизнь, ипотека же - на срок кредита, после чего хата ваша.
Если хочется иметь свое жилье на пенсии, для покупки лучше подождать более подходящего момента, когда соотношение аренда/ипотека придет в норму. Пока аренда дешевле, выгодней арендовать и параллельно откладывать часть зарплаты в виде денег на банковском депозите.

Впрочем, основные доводы за ипотеку как всегда сводятся к "хочу-хочу и все тут!" :)

Из финамовской конференции по недвижимости

http://www.finam.ru/analysis/conf0000100219/default.asp

"Олег Репченко, руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости"
По нашему прогнозу ныеншняя волна подорожания жилья, во многом спровоцированая слухами, страхами и инвесторами, выводящими деньги с фондового рынка, скоро должна сойти на нет. Уже в течение апреля темпы роста цен снизились почти вдвое по отношению к февралю-марту. Поэтому во многом поддерживаю тезис, что к лету рынок перейдет в стадию стагнации, причем если в 2004 году коррекции цен почтьи не было, в 2007 она сотавила порядка 10%, то теперь коррекция будет скоее еще больше."

" алексей
пример наша компания , продажи стоят уже год, денег мы должны банкам, надо выплачивать кредиты взятые под строительство, денег нет потому что мы придерживаем жилье , иначе не можем ,потому что держать рынок жилья не так просто как кажется, на строительтво новых обьектов денег нет потому что вообще сейчас на рынке большой напряг с деньгами. вывод делать вам ."

"алексей аналитик отдела строительной компании
вы знаете уже бысмысленно , нам становится заниматся рассказами как будет дальше расти жилье. потому что денег нет , все эра дешевых денег закончилась.строить нет денег , ипотека наварачивается , и еще немного навернется. совсем. агества снижают рейтинги девелоперских компаний на фондовом рынке, т.к. у нас долги растут , а продаж нет. ,первые полетят наши региональные планы , мы уменшили строительство на 60% и будет дальше уменьшать.
...
мы держим рынок пока, при том что продажи сильно упали , у нас долги, дешевых денег больше не предвидится ,кредитов уже набрано не мерено,по ним нам надо рассчитываться, продажи стоят намертво, вопрос где сейчас девелоперским компаниям брать дешевые деньги,. и не видите ли вы что происходит с казахстаном их мыльным пузырем ., и то что сейчас происходит на укране , обвал фондового рынка , ни кто ничего на нем не покупает , все деньги зафиксированны и выведены , денег им не кто не дает, ставка межбанковская 18% у них и более, жилье тоже стоит на мертво.как при этом всем можно говорить что у нас жилье будет расти бесконечнно , если у нас фондовый рынок тоже сильно перегрет и экономика перегрета , денег нет и не будет ближайший 1-2 года.не проще ли дать рынку падать , и продажи пойдут .... спасибо."

"Александр Крапин, генеральный директор ИАА RWAY
Возможная глубина снижения цен будет зависеть от конкретных действий управляющей подсистемы рынка после обновления состава высших эшелонов власти.
Пока действий нет, есть только заявления.
...
Имеющиеся данные позволяют предположить, что в настоящее время продолжается активная фаза поглощения основных организаций производственной подсистемы рынка сильными игроками рынка федерального уровня."

"Александр Крапин, генеральный директор ИАА RWAY
По нашим оценкам, если ввести налог на недвижимость (1-5%) от ее рыночной стоимости цены на жилье снизятся на 30-35%."

"Если вы посмотрите соотношения среднемесячного дохода жителя москвы со стоимостью квадратного метра, то увидите, что этот параметр примерно одинаков и колеблется в районе 0,2-0,25. Другими словами на среднюю зарплату в Москве можно купить 0,2 метра. Это было и пять лет назад, так есть и сейчас."

"Александр Крапин, генеральный директор ИАА RWAY
Любая задача может быть решена достаточно эффективно, если в этом заинтересована управляющая подсистема рынка, то есть власть. Сейчас на рынке имеются первые признаки этого интереса. Возможные меры по достижению цели должны быть эффективными и комплексными. Целесообразно использовать положительный опыт других стран.
Действительно, жилье эконом-класса в России стало недоступнее практически в два раза за последние 2 календарных года, что является прямым невыполнением основных федеральных индикаторов выполнения программы "Жилище".
Вместе с тем, разговоры о взяткоемкости не обеспечат доступность жилья, поскольку это "ложные цели". Тема коррупции - тупиковая тема при обсуждении вопросов развития рынка недвижимости, которая искусственно навязывается обществу."


"Алексей, частный инвестор
Уважаемые эксперты, если коррекция цен на жилую недвижимость вообще возможна, то какова, по Вашему мнению, может быть ее глубина?
15:22 Александр Крапин, генеральный директор ИАА RWAY
До 30-50% от нынешних цен в ближайшие 2-3 года, при выполнении ряда действий со стороны управляющей подсистемы рынка, то есть власти."

Циферки

Для интереса решил оценить текущее состояние коэффициента ипотека/аренда. Взял средний спальный райончик - Отрадное. Оценил по циану арендный платеж за эконом-однушки - 24150 р. Оценил по риалпрайсу цену за соответствующие хатки - 215,4 тысячи долларов, получил средний процентный платеж из расчета 12% годовых - 50,7 тысячи рублей.

Итого коэффициент ипотека/аренда составляет 2.1, другими словами - переплата за право собственности составляет +110%. Насколько я знаю, в Европе обычным считается переплата +30%. Если принять 30% переплаты за справедливый уровень, перекупленность московских однушек эконом-класса составляет 60%.

Для бизнес-класса и элиты, а также двушек-трешек, наверное коэффициент будет несколько меньше, не смотрел.

Кстати сказать, иногда встречается мнение, что мол аренда растет потому, что растет стоимость квадрата. Мнение неверное, ибо аренда растет на росте платежноспособного спроса, иными словами, она пляшет от рынка труда, а не от стоимости квадрата. Стоимость квадрата же пляшет не только от рынка труда, но еще и от инвестиционной привлекательности.

Так что аренда и купля-продажа это в какой-то мере связанный рынки, но не на 100%. То есть, теоретически возможна ситуация, когда аренда растет, метр падает, или наоборот, метр растет, аренда падает. У аренды есть определенные особенности: во-первых, она по идее должна быстрее реагировать на изменения платежеспособности населения, во-вторых она развязана по секторам платежеспособности, в третьих, цены предложения по аренде ближе к реальным, чем хотелки продавцов из риалпрайса, т.к. продавец может себе позволить ждать клиента полгода, а арендодатель нет. Можно попробовать использовать аренду как опережающий индикатор для рынка недвижимости.